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La fraude hypothécaire et le crime organisé au Canada
La fraude hypothécaire et le crime organisé au Canada 
Objet
La présente évaluation vise à expliquer comment la fraude hypothécaire survient ainsi qu’à examiner la nature et la portée de la participation du crime organisé à cette forme de fraude au Canada.
Points saillants
Selon les estimations de l’industrie, les pertes attribuables à la fraude hypothécaire se chiffreraient par centaines de millions de dollars annuellement au Canada. Certains groupes criminels sont responsables à eux seuls de pertes atteignant des dizaines de millions de dollars, subies principalement par des institutions financières. Les victimes de fraude hypothécaire peuvent se retrouver aux prises avec une propriété surévaluée, une hausse de taxes foncières, une incapacité à vendre leur résidence ou une cote de solvabilité réduite.
La fraude hypothécaire survient partout au pays où le marché de l’habitation est fort, mais se concentre surtout dans les grands centres urbains du Québec, de l’Ontario, de l’Alberta et de la Colombie-Britannique.
De nombreux groupes criminels d’un bout à l’autre du pays se livrent à une grande variété de fraudes hypothécaires en vue d’obtenir des fonds ou d’appuyer d’autres activités criminelles. Certains entreprennent un nombre limité de fraudes relativement simples, tandis que d’autres ont recours à des stratagèmes multiples impliquant plusieurs dizaines, voire plus d’une centaine de propriétés.
Grâce à la technologie, les groupes criminalisés perfectionneront leurs stratagèmes de fraude hypothécaire, en ayant recours, par exemple, à des sites Web du marché noir pour obtenir des renseignements financiers volés ou falsifiés.
La forte dépendance des institutions financières à l’égard des systèmes informatisés de souscription et d’évaluation des propriétés, ajoutée à la difficulté de vérifier le revenu ou l’identité de l’emprunteur, demeurera une grande faiblesse qui ouvre la porte à la fraude hypothécaire.
Des groupes criminalisés dans toutes les régions du pays continueront d’utiliser la fraude hypothécaire comme source de revenus, puisqu’il y a toujours moyen de fausser l’âge, la taille et la valeur d’une propriété. Le crime organisé continuera d’exploiter des professionnels dans les industries financière et immobilière, qui les aideront, sciemment ou non, à exercer leurs activités frauduleuses.
Définition de la fraude hypothécaire
Selon la définition courante, la fraude hypothécaire consiste à user délibérément de renseignements inexacts, de fausses déclarations ou d’omissions pour financer, acheter ou obtenir un prêt. Il s’agit tout simplement de stratagème visant à obtenir un prêt hypothécaire sous un faux prétexte, par exemple en utilisant des pièces d’identité contrefaites ou volées ou en falsifiant une déclaration de revenu.
Facteurs de risque
Les tendances sociales, politiques ou économiques peuvent avoir une incidence sur la portée et l’ampleur de la fraude hypothécaire. Parmi les facteurs de risque qui favorisent ce type de fraude, on note la forte concurrence entre les établissements de prêt en période de croissance économique et la pression qui en découle pour faire approuver rapidement les demandes d’hypothèque de clients à la recherche du meilleur taux. Dans ce contexte de rivalité intense, les institutions financières ont souvent du mal à vérifier l’exactitude de toute l’information au sujet de l’acheteur, du vendeur et de la propriété, pratique connue sous le nom de diligence raisonnable ou de connaissance du client. D’autre part, les professionnels du milieu financier sont poussés à approuver les hypothèques rapidement, puisque le refus ou le report de ces transactions peut entraîner la perte d’honoraires ou de ventes.
Les crimes financiers comme la fraude hypothécaire sont facilités dans une large mesure par les percées technologiques, notamment en ce qui concerne les systèmes de souscription, les modèles d’évaluation des propriétés et les moyens de communication. Ce type de criminalité tire donc profit des modes de fonctionnement et des institutions de l’économie légitime. Les groupes criminels qui se livrent à la fraude hypothécaire profitent des systèmes de communication et de virements de fonds électroniques, qui réduisent la nécessité de tenir des rencontres en personne. Dans bien des cas, les transactions financières peuvent se dérouler entièrement par voie électronique, ce qui facilite l’utilisation de faux renseignements personnels et financiers.
Les pièces d’identité et les documents financiers contrefaits ou volés (lettres d’attestation d’emploi, formulaires d’impôt, relevés de REER, talons de chèque de paye, etc.) sont les outils à la base de la fraude hypothécaire. Les moyens employés pour obtenir des renseignements personnels et financiers varient du vol au forage de données sur Internet, en passant par le piratage de bases de données organisationnelles et les sites Web du marché noir qui vendent des données volées. Les organisations criminelles utilisent ces renseignements volés ou contrefaits pour créer de fausses identités et des profils financiers bidon qui leur permettront d’obtenir des hypothèques illégalement.
Cette forme de fraude se commet souvent avec l’aide d’initiés de l’industrie hypothécaire. Tout intervenant peut potentiellement être impliqué dans une fraud hypothécaire; qu’il s’agisse de l’acheteur, du vendeur, de l’agent immobilier, du courtier en hypothèques, de l’avocat, d’un employé de l’agence d’évaluation du crédit, du prêteur ou de l’assureur de titre. Ces initiés peuvent, par exemple, accepter sciemment ou non l’utilisation de faux renseignements personnels ou financiers, présenter des évaluations inexactes ou transférer des fonds hypothécaires en sachant qu’ils seront utilisés à des fins abusives.
Aux États-Unis, le Federal Bureau of Investigation (FBI) estime que 80 % des pertes attribuables à la fraude hypothécaire impliquent des initiés de l’industrie1 . Bien qu’aucune statistique fiable de ce genre ne soit publiée au Canada, les initiés corrompus continueront de présenter un risque et resteront une source de préoccupation pour les organismes d’application de la loi.
