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La fraude hypothécaire et le crime organisé au Canada
Le rôle du crime organisé dans la fraude hypothécaire
La fraude hypothécaire survient partout au pays où le marché de l’habitation est fort, mais se concentre surtout dans les grands centres urbains du Québec, de l’Ontario, de l’Alberta et de la Colombie-Britannique. Des groupes criminalisés ciblent les quartiers vieillissants, délabrés ou industriels que l’on revitalise pour les transformer en secteurs résidentiels attrayants. Les groupes criminels profitent ainsi des différences de prix extrêmes entre les propriétés neuves ou rénovées de grande valeur et celles plus âgées dont la valeur est moindre.
D’un bout à l’autre du pays, de nombreuses organisations criminelles se livrent à des fraudes hypothécaires dont la nature et le niveau de complexité varient grandement, selon la capacité criminelle de chacune. Certains groupes ont une vaste expérience de diverses formes de fraude allant du faux-monnayage aux escroqueries liées aux cartes de paiement, aux chèques, aux prêts et à l’immobilier. Selon leur degré d’organisation, ces groupes peuvent entreprendre un nombre limité de fraudes hypothécaires relativement simples ou entreprendre des stratagèmes multiples impliquant des dizaines, voire une centaine de propriétés via une série de transactions complexes. Les groupes du crime organisé continuent par ailleurs de faire appel à des experts dans les domaines de l’immobilier et des finances afin qu’ils les aident (sciemment ou non) à commettre des fraudes hypothécaires.
Plusieurs groupes criminels pratiquant la fraude hypothécaire cherchent des personnes vulnérables ou disposées à commettre des crimes pour agir en tant que prête-noms. Certains recrutent (parfois de force) des personnes nouvellement arrivées au pays pour qu’elles fassent une demande d’hypothèque frauduleuse en leur nom. Ces personnes ne savent pas nécessairement que leurs renseignements personnels servent à commettre une fraude ou elles ont peur de soulever des objections. En échange de l’utilisation de leur nom et de leurs renseignements financiers personnels, ces gens vivant parfois dans la résidence visée sans loyer pendant quelques mois. D’autres, moins chanceux, découvrent qu’ils sont responsables de l’hypothèque qu’ils ont aidé à contracter une fois que le groupe criminel s’est enfui avec le montant du prêt.
Préjudices découlant d’activités criminelles
Dans le contexte de l’évaluation des menaces, le terme « préjudice » désigne les conséquences négatives de la criminalité. Un préjudice peut être direct et concret, comme dans le cas d’une fraude ou d’un vol où les conséquences se calculent en pertes financières, mais il peut aussi prendre la forme d’un effet intangible qui est plus difficile à quantifier. Par exemple, il n’est pas évident de mesurer une diminution de la qualité de vie ou de comparer objectivement celle-ci à la baisse d’achalandage subie par un marchand à cause de produits contrefaits.
Les préjudices découlant de la criminalité peuvent aussi affecter l’ensemble de la société, par exemple lorsqu’il s’agit des coûts associés à la répression des actes criminels et aux poursuites connexes (services de police, soins médicaux, services aux victimes, tribunaux, aide juridique, établissements correctionnels, etc.).
La collectivité du renseignement criminel travaille, par l’intermédiaire du réseau du SCRC, à évaluer objectivement les préjudices causés par l’activité criminelle organisée. Le fait de tenir compte aussi des préjudices dans les évaluations des menaces aide les instances policières supérieures à établir des priorités en matière de répression et de renseignement aux échelons municipal, provincial et fédéral.
Préjudices découlant de la fraude hypothécaire
Sur le plan social, la fraude hypothécaire peut causer un important stress psychologique ou mental aux victimes, qui peuvent notamment éprouver une perte de confiance ainsi que des sentiments de culpabilité, de honte, d’incrédulité, de colère, de dépression et de trahison. Elles peuvent aussi mettre un temps considérable à récupérer leurs pièces d’identité perdues ou volées ou à rétablir leur cote de solvabilité.
Dans les quartiers frappés de fraudes hypothécaires multiples, on peut constater diverses conséquences : surévaluation des propriétés d’un quartier, hausse des taxes foncières, incapacité à vendre les résidences et l’abandon de domiciles. Les personnes qui achètent sans le savoir des propriétés ayant servi à la culture de marihuana ou à la production de drogues risquent de s’exposer, ainsi que les membres de leur famille, à des substances chimiques toxiques, à des moisissures et à des problèmes structurels. La corruption ou la complicité d’intervenants du secteur public ou privé a aussi des retombées négatives. La fraude hypothécaire peut entacher l’intégrité professionnelle et la réputation des experts de l’industrie hypothécaire et des institutions connexes.
Sur le plan économique, les enquêtes sur la corruption de professionnels des industries immobilière et hypothécaire sont longues, ardues et coûteuses. Selon le Barreau du Haut-Canada en Ontario, chaque enquête en matière de fraude hypothécaire nécessite, en moyenne, l’examen et l’analyse de 75 transactions immobilières2 . Par conséquent, chaque fois qu’il ouvre une enquête sur un membre soupçonné de fraude hypothécaire, le Barreau doit y consacrer à peu près le même temps et les mêmes ressources que pour enquêter sur 20 cas de fraude non hypothécaire.
Il n’est pas évident de calculer le nombre d’hypothèques obtenues frauduleusement et les pertes qui y sont attribuables, car la fraude est souvent difficile à prouver. Au Canada, on estime à plusieurs centaines de millions de dollars par année les pertes attribuables à la fraude hypothécaire. L’importance de la perte dépend dans une large mesure de la valeur de la propriété au moment de la forclusion. Lors d’une réunion de l’Association des enquêteurs de fraude certifiés du Canada en avril 2007, Peter Vukanovich, président de Genworth Financial Canada, une grande compagnie d’assurance, a affirmé que la fraude hypothécaire occasionnait une perte moyenne par propriété d’environ 100 000 $.
Un des problèmes vient du fait que la santé du marché immobilier a entraîné une hausse généralisée du prix des logements, ce qui peut compliquer le repérage des surévaluations frauduleuses. Cependant, après un ralentissement du marché immobilier, le prix de certaines propriétés à la valeur artificiellement gonflée chutera. Il en résultera des défauts de paiement et des cas de fraude deviendront vite apparents.
Les prêteurs et les assureurs d’hypothèques ou de titres subissent la plus grande part du fardeau financier qui découle de la fraude hypothécaire. Certaines de ces pertes peuvent être transmises à l’ensemble des consommateurs sous forme d’augmentation des primes d’assurance hypothécaire, des taux de prêt et des frais de montage. Il y a aussi les vols d’identité et leurs répercussions possibles sur la cote de solvabilité des personnes touchées. En cas de vol de titre, les victimes peuvent devoir débourser des honoraires d’avocat pour recouvrer le titre sur leur propriété et rétablir leur cote de solvabilité, un travail qui exige beaucoup de temps et d’effort.
Regard prospectif
La fraude hypothécaire axée sur le profit demeurera une importante menace criminelle, puisqu’il y a toujours moyen de fausser l’âge, la taille et la valeur d’une propriété dans un dessein illégal. La fraude hypothécaire continuera de se produire dans les grandes villes du pays, ainsi que dans les secteurs urbains nouvellement revitalisés.
Partout au pays, des groupes criminels continueront d’utiliser la fraude hypothécaire comme source de revenus; certains évolueront vers ce type de fraude après en avoir pratiqué un autre, tel que la fraude par carte de paiement. Des professionnels dans les secteurs financier et immobilier continueront d’être appelés à les aider, sciemment ou non, à mener leurs activités illicites. Les organisations criminelles continueront également de recourir à la fraude hypothécaire pour faciliter d’autres activités illégales, notamment en faisant l’acquisition de propriétés pour la culture de marihuana ou l’établissement de laboratoires clandestins.
Les stratagèmes de fraude hypothécaire entrepris par les groupes du crime organisé deviendront de plus en plus élaborés, misant par exemple sur l’utilisation accrue de faux renseignements financiers (antécédents en matière de crédit, lettres d’attestation d’emploi, déclarations de revenus, virements de salaire), la création de sociétés fictives, le vol d’identités d’entreprise et l’exploitation de faillites ou de forclusions pour tromper propriétaires et investisseurs.
Les sources de documents frauduleux sur Internet, dont les sites Web du marché noir qui vendent des données illicites telles que des renseignements financiers volés ou falsifiés, continueront de faciliter la fraude.
La forte dépendance des institutions financières à l’égard des systèmes informatisés de souscription et d’évaluation de propriétés pour l’exécution de transactions hypothécaires, ajoutée à la difficulté de vérifier le revenu ou l’identité de l’emprunteur, demeurera une importante faiblesse qui ouvre la porte à la fraude hypothécaire.
Les groupes criminels adeptes de la fraude hypothécaire continueront d’exploiter des intervenants dans les industries financière, immobilière et hypothécaire, qui les aideront sciemment ou non à mettre leurs stratagèmes à exécution. Ces initiés de l’industrie continueront de présenter une menace importante, puisqu’ils ont accès aux systèmes et aux bases de données de leurs organismes et qu’ils ont un moyen légitime d’en contourner les dispositifs de sécurité matérielle et électronique.
Glossaire
Acte de transfert : Document légal signé par l’acheteur et le vendeur qui transfère la propriété d’un bien. Cet acte est enregistré au bureau d’enregistrement des actes, par voie électronique ou en personne selon la province, à titre de preuve de propriété.
Agence d’évaluation du crédit : Compagnie qui recueille, consigne, met à jour et stocke des renseignements financiers et publics quant aux antécédents de paiement de personnes auxquelles on envisage de faire crédit. Ces renseignements comprennent les habitudes de paiement, le nombre de comptes de crédit, le solde des comptes, ainsi que le lieu et la durée d’emploi. Les rapports sont mis à la disposition des intervenants et des créanciers qui affirment avoir un besoin légitime de les obtenir. Il existe trois agences d’évaluation du crédit au Canada, soit Equifax, TransUnion et Experian (l’acquéreur des Bureaux de crédit du Nord).
Assurance-titres : Police d’assurance offrant une protection contre les pertes découlant d’erreurs ou de différends au sujet de la propriété d’un bien advenant l’existence de faux documents, par exemple.
Consolidation de dettes : Remplacement de prêts multiples par un seul prêt, offrant souvent un paiement mensuel réduit et une période de remboursement prolongée. On a souvent recours à la consolidation pour obtenir un taux d’intérêt fixe ou moins élevé, ou parce qu’il est plus pratique de rembourser un seul prêt.
Courtier : Intervenant qui facilite les arrangements de financement ou la négociation de contrats pour le compte d’un client mais qui ne prête pas lui-même l’argent. Un courtier touche généralement une commission de la part du prêteur pour ses services.
Défaut de paiement : Manquement à l’obligation de rembourser une dette en souffrance selon les modalités convenues.
Évaluateur : Personne qualifiée qui se base sur son expérience et ses connaissances pour faire l’évaluation. Il s’agit normalement d’un professionnel qui est membre de l’Institut canadien des évaluateurs ou d’une association équivalente.
Évaluation : Processus consistant à déterminer la valeur d’une propriété, habituellement en vue d’un prêt. La valeur de la propriété ne correspond pas nécessairement à son prix de vente.
Forage de données : Processus consistant à explorer par voie électronique de grandes quantités de données pour en extraire des renseignements utiles, des valeurs importantes ou des relations clés.
Forclusion : Procédure selon laquelle le prêteur obtient la propriété d’un bien après que l’emprunteur a manqué à son obligation de remboursement.
Préjudice : Dans le contexte du crime organisé, les conséquences négatives d’ordre social ou économique qui découlent de la criminalité. Ces conséquences peuvent être directes et concrètes ou intangibles et difficiles à quantifier.
Prête-nom : Dans le contexte de la fraude hypothécaire, une personne qui se fait passer pour un acheteur légitime, mais qui agit en complicité avec une personne ayant des intentions criminelles afin de mener à bien un stratagème de fraude hypothécaire. Le prête-nom utilise souvent des pièces d’identité volées ou contrefaites pour éviter que l’on retrouve sa trace.
Service interagences : Base de données qui permet aux courtiers en immobilier qui représentent des vendeurs d’échanger de l’information sur les propriétés avec des courtiers qui représentent des acheteurs.
Souscription : Processus consistant à évaluer une demande d’emprunt pour déterminer le risque qu’elle présente pour le prêteur. Ce processus comprend une analyse de la solvabilité de l’emprunteur et de la qualité de la propriété en tant que telle, ainsi que la détermination des conditions du prêt et du taux d’intérêt.
Titre de propriété : Document fournissant la preuve qu’une personne est propriétaire d’un bien.
Valeur d’expertise : Estimation de la valeur d’une propriété. Cette estimation est effectuée en vue d’un prêt hypothécaire et reflète normalement la valeur marchande de la propriété.
2 Barreau du Haut-Canada, Mortgage Fraud: Report to Convocation, 24 mars 2005 
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